Вісім відповідей щодо оренди майна КНП

Положення нормативно-правових актів, які регулюють питання оренди комунального майна, у т. ч. за участю ЗОЗ, не завжди були логічними й послідовними. А з початком війни та відколи набрала чинності Постанова № 634 ситуація подекуди стала ще заплутанішою. Тож редакція «Головбух Медицина» не могла залишитися осторонь і 18.04.2024 провела вебінар, присвячений питанням оренди комунального майна. Тепер пропонуємо постреліз — вісім експертних рішень за запитаннями слухачів.

1. Чи страхувати передане в оренду приміщення

Договір оренди укладено між КНП і ФОП. Чи обов’язково орендарю-ФОП страхувати приміщення? Якщо так, то протягом якого часу після укладення договору?

Орендар протягом 10 календарних днів із дати укладення договору оренди зобов’язаний застрахувати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно на користь балансоутримувача. Якщо йдеться про єдиний майновий комплекс — то протягом того самого строку, але на користь орендодавця майна. Страхувати потрібно на період строку дії договору оренди (п. 175 Постанови № 483).

Утім, якщо договір страхування орендованого майна балансоутримувач (орендодавець) уклав до моменту передачі цього майна в оренду, орендар може бути звільнений від обов’язку страхувати таке майно.

2. Чи має право КНП самостійно ухвалити рішення про надання майна в оренду

Рішення надати майно в оренду ухвалює винятково уповноважений орган управління, скажімо, селищна рада? Чи й КНП має таке право, якщо це прописали в статуті?

КНП-балансоутримувач може бути орендодавцем:

Підстава — пункт «г» частини другої статті 4 Закону № 157.

Якщо площа нерухомості — до 400  м², орендодавцем може бути балансоутримувач.

У випадках, коли законодавство, статут або положення балансоутримувача передбачає обов’язковість згоди на передачу в оренду майна уповноваженого органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, такий балансоутримувач має ухвалити рішення за результатами розгляду відповідної заяви не пізніше ніж через 40 робочих днів після того, як отримав заяву потенційного орендаря або орендодавця (п. 20 Постанови № 483).

У межах зазначеного строку балансоутримувач протягом п’яти робочих днів із дати отримання заяви потенційного орендаря або орендодавця про включення об’єкта до Переліку відповідного типу:

• надсилає таку заяву та додані до неї документи за їх наявності відповідному уповноваженому органу управління

або

• приймає рішення про відмову у включенні об’єкта до Переліку відповідного типу, якщо є підстави за статтею 7 Закону № 157.

Уповноважений орган управління протягом 25 робочих днів, відколи отримав заяву балансоутримувача, ухвалює та надсилає рішення погодити чи не погодити передачу в оренду відповідного майна. Відмова буде за наявності підстав зі статті 7 Закону № 157.

Отже, КНП може бути орендодавцем майна, якщо таке право закріплено в його статуті й при цьому:

• не порушуються умови пункту «г» частини другої статті 4 Закону № 157;
• таку можливість передбачає Положення про порядок передачі в оренду об’єктів комунальної власності, яке ухвалив ОМС відповідного населеного пункту;
• дотримано вимог пункту 20 Постанови № 483.

3. Чи укладати додаткову угоду щодо продовження договору оренди

Строк дії договору оренди закінчився в період воєнного стану. Чи укладати додаткову угоду, щоб продовжити цей договір?

Не обов’язково. Звернімося до законодавства. Пункт 5 Постанови № 634 визначає:

При цьому, якщо граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжується на строк воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування (абз. 6 п. 5 Постанови № 634). Саме таку позицію виклав Верховний Суд України в постанові від 12.04.2023 у справі № 917/565/22.

Отже, наразі немаєвимоги укладати додаткову угоду, щоб продовжити дію договору оренди. Водночас сторони за бажанням можуть укласти таку угоду, оскільки заборон чинні нормативно-правові акти не містять.

4. Що зазначити в розділі договору про експлуатаційні витрати

Як прописати в договорі експлуатаційні витрати, до яких входять комунальні платежі?

У договорі потрібно визначити обов’язки орендаря щодо оплати комунальних послуг або компенсації відповідних витрат орендодавця, прописати порядок обчислення цих виплат, додати розрахунок пропорційності залежно від розміру орендованої площі з урахуванням прибудинкової території. 

Скористайтеся прикладом:

ОПЛАТА ЕКСПЛУАТАЦІЙНИХ ВИТРАТ, ЕЛЕКТРИЧНОЇ ЕНЕРГІЇ Прочитати ↓ 1. Орендар бере участь у витратах Орендодавця, пов’язаних із експлуатацією, ремонтом і утриманням будинку та прибудинкової території: сплачує експлуатаційні витрати пропорційно займаній ним площі (додаток, що є невід’ємною частиною Договору). 2. Розмір відшкодування експлуатаційних витрат визначається згідно з кошторисом витрат господарсько-фінансового плану Орендодавця (надавача послуг) на поточний рік. 3. Орендар зобов’язується сплачувати за використану електричну енергію за діючим в розрахунковий період тарифом згідно з показниками встановленого індивідуального приладу обліку спожитої електричної енергії, для визначення якої Орендар 25 числа розрахункового періоду знімає та протягом доби надає Орендодавцю показники електролічильників. 4. За відсутності лічильника або показників лічильника понад місяць, сума до сплати розраховується з огляду на приєднану потужність та наявність електричного обладнання в орендованому приміщенні (додаток, що є невід’ємною частиною Договору), згідно з діючим в цей розрахунковий період тарифом. Примітка. Період розрахунку за середньодобовим споживанням електроенергії не може перевищувати один місяць, після чого розрахунок споживаної електроенергії здійснюється Орендарем за встановленою потужністю струмоприймачів та числом годин їх використання до передачі показників електролічильників наступного перерахунку. 5. Орендар повинен відшкодувати Орендодавцю вартість послуг з вивезення та складування ТПВ, що складовані Орендарем з його приміщення в спеціальні контейнери за встановленим тарифом та обсягом (додаток, що є невід’ємною частиною Договору). У разі відсутності контейнерів Орендар дотримує вимог Санітарних правил у (назва регіону) щодо збору, складування й вивезення ТПВ. 6. Орендар бере участь у витратах Орендодавця, пов’язаних із користуванням земельною ділянкою відповідно до площі, якою користується. Розмір відшкодувань за користування земельною ділянкою спільно розраховують Орендодавець і відділ земельних відносин ОМС (розрахунок є невід’ємною частиною Договору). Розмір відшкодувань за користування земельною ділянкою може змінюватись у разі зміни нормативно-грошової оцінки землі, розміру земельного податку, орендної плати за земельну ділянку, коефіцієнтів індексації та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

5. Чи можна надати нерухомість в оренду за одну гривню

Центр первинної допомоги орендує приміщення в лікарні. Обидва заклади є КНП. Чи можна встановити орендну плату — 1 грн? Ба більше, чи може сільська рада надати приміщення в оренду релігійній організації за 1 грн, якщо так прописано в їх методиці розрахунку орендної плати комунального майна?

Особливості передачі в оренду комунального майна, що передбачає Закон № 157, додатково можуть визначати своїми рішеннями представницькі органи місцевого самоврядування з урахуванням певних вимог і обмежень (абз. 2 ч. 2 ст. 5 Закону № 157). Тобто, якщо місцева рада своїм рішенням встановила орендну плату для певних організацій у розмірі 1 грн, слід застосовувати саме такий розмір.

Також врахуйте, що для релігійних організацій розмір авансового внеску та забезпечувального депозиту обмежений сумою однієї місячної плати для таких орендарів (п. 2 Постанови № 634).

Крім того, для установ і організацій, що фінансують з бюджету, є наступні преференції при укладанні договорів оренди комунального майна:

• вони не сплачують авансовий внесок та забезпечувальний депозит за договорами оренди, що укладають в період воєнного стану;
• за вартість об’єкта оренди приймають його балансову вартість станом на останнє число місяця перед поданням заяви про оренду. При цьому якщо балансова вартість об’єкта оренди нульова (відсутня), то переоцінку такого об’єкта не проводять;
• об’єкт оренди не страхують (п. 6 Постанови № 634).

6. Чи можна замінити орендоване приміщення

Чи може власник замінити орендоване приміщення, надавши аналогічне на іншому поверсі?

Якщо приміщення не є державною або комунальною власністю і не має ідентифікуючих ознак індивідуально визначеного майна, чітко зафіксованих в договорі оренди, — то так, власник може здійснити цю заміну за письмової згоди орендаря. Але за умови, що це не спричинить зміну інших, пов’язаних із конкретним приміщенням, чинників. Наприклад, експлуатаційних витрат, витрат з компенсації комунальних послуг тощо. В інших випадках зміна орендованого приміщення можлива, але на підставі додаткової угоди. Щодо майна державної або комунальної власності жоден із варіантів не буде правомірним. Треба припиняти чинний договір оренди та укладати новий.

7. Чи можна передати приміщення в оренду не медзакладу

Чи має право ЗОЗ надати в оренду НЕ медичному закладу приміщення колишнього ФАП? Власне ФАП як підрозділ виключили зі структури, а його працівників скоротили. Приміщення перебуває в оперативному управлінні на балансі КНП.

Так, але з урахуванням обмежень. Їх установлює Постанова № 483 щодо оренди майна закладів охорони здоров’я. Зокрема, не можуть бути використані за будь-яким цільовим призначенням такі об’єкти оренди, як майно закладів охорони здоров’я (п. 29 Постанови № 483). Ці об’єкти оренди можна використовувати лише для розміщення відповідних закладів або лише зі збереженням профілю діяльності за конкретним цільовим призначенням, встановленим рішенням відповідного представницького органу місцевого самоврядування. Виняток —майно використовуватимуть для надання послуг, які не може забезпечити власне заклад та які пов’язані із обслуговуванням закладу, його працівників і відвідувачів, забезпеченням діяльності закладу. Також майно закладів охорони здоров’я може бути об’єктом оренди для проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів.

8. Як припинити орендні відносини у період воєнного стану

Договір оренди закінчився, але орендар не з’їхав. Додаткову угоду щодо продовження оренди не підписав, так само як і акт приймання-передачі. Як діяти?

Звернімося до судової практики*.

Суть справи. Строк дії договору оренди комунального майна закінчився. Орендодавець надіслав орендареві повідомлення з відмовою продовжувати договір. ВСУ дійшов висновку, що спірний договір оренди є продовженим в силу приписів законодавства, зокрема Постанови № 634, — навіть попри те, що документ набрав чинності після того, як орендодавець офіційно сповістив орендаря про припинення орендних відносин.

Тобто у період воєнного стану дія договорів оренди державного та комунального майна автоматично продовжується згідно з чинним законодавством, незалежно від того, чи підписали додаткову угоду щодо продовження та акт приймання-передачі.

Отже, наразі єдиний варіант припинити орендні відносини у зв’язку із закінченням строку договору — отримати письмову пропозицію орендаря щодо закінчення договору оренди. В іншому випадку договір уважатиметься продовженим автоматично.

Тож орендодавцям варто ретельно прописувати в договорах підстави для розірвання договору саме орендодавцем. Наприклад, в разі систематичного невнесення орендарем орендної плати тощо. І коли такі підстави будуть — звертатися до суду із позовом.

Перегляньте запис вебінару:

Маєте запитання щодо оренди? Поставте експерту: